Revista El Economista. Por Karen Molina 2 de Enero de 2024 - 06:04 HS
Las expectativas de una recuperación económica de todos los sectores productivos salvadoreños y un desarrollo inmobiliario dinámico están impulsado nuevamente al mercado de las titularizaciones, que este 2023 ha representado una de las opciones más eficientes para obtener financiamiento fresco.
Desde que este mecanismo surgió en 2007 a la fecha, 43 instituciones, entre públicas y privadas, se han financiado por medio de esta figura; actualmente 41 titularizaciones se encuentran activas, según la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF).
Este mecanismo ha canalizado a la economía salvadoreña un total de $1,979 millones. De estos fondos de titularización, un 89 % han sido financieros y un 11% inmobiliarios, según datos de la Bolsa de Valores de El Salvador (BVES).
Sus principales actores, las firmas titularizadoras acreditadas en el país para estructurar estos fondos, se muestran optimistas ante un mayor interés de las empresas en utilizar esta figura.
“La titularizadora continúa en el desarrollo de nuevas emisiones enfocada en el sector privado, donde tenemos la mayoría de nuestras colocaciones.”
Rolando Duarte W. , gerente de negocios de Ricorp
"La titularizadora continúa en el desarrollo de nuevas emisiones enfocada, principalmente, en el sector privado, que es donde tenemos la mayoría de nuestras colocaciones", afirma Rolando Duarte Westerhausen, gerente de negocios de Ricorp Titularizadora, una de las tres compañías que están en el mercado.
A la fecha esta firma ha estructurado y administrado $640 millones en titularizaciones de las cuales el 70 % han sido emitidas por empresas privadas.
Además, ha participado en coestructuraciones de otros títulos valores por un monto de $225 millones.
Ricorp tiene bajo su administración 19 fondos, de los cuales 11 se mantienen activos.
Este año estructuró un fondo de titularización por $5.3 millones para Inversiones La Guna, S.A. de C.V., que construye un centro comercial en San Juan Opico, una de las zonas con más alta plusvalía del país.
Para este año, tienen el interés de otras empresas que están buscando capital por medio de esta figura.
A la fecha desarrolla tres tipos de titularizaciones: titularización de flujos financieros, titularización de inmuebles y titularizaciones especiales.
Una de las fortalezas que Ricorp destaca es que, al día de hoy, han realizado el 100% de pagos puntuales hacia los inversionistas pues el pago de los retornos no se detuvo ni siquiera durante la pandemia del covid-19, explica Remo Bardi, director ejecutivo de Ricorp.
La compañía se considera a sí misma como un "sastre financiero", que confecciona soluciones de capital a la medida de los emisores.
No obstante, Duarte reconoce que debido a la alta inflación que afectó a todo el mundo y que derivó en mayores alzas en las tasas de interés, ahora tanto emisores como inversionistas buscan plazos más cortos pues se muestran cautelosos ante la inestabilidad financiera mundial.
"Ambos están buscando el dinero de corto plazo, pero pronto esperemos que eso cambie. Hasta la misma banca está buscando plazos menores", dice Duarte, a lo que Bardi agregó que la liquidez del sistema ha "apretado" y eso mismo ha incidido en la disponibilidad de fondos y en los rendimientos de las tasas.
Ricorp es la firma que estructuró el fondo de titularización de Millennium Plaza por $20 millones, una obra en la que el principal emisor, Inversiones Simco, invirtió cerca de $103 millones.
Entusiasmo con el mercado inmobiliario
Otra de las empresas que ha visto un fuerte movimiento en los fondos de titularización es Hencorp Valores, LTDA. Titularizadora, una compañía pionera en este mercado, que a la fecha ha estructurado $1,400 millones en fondos de titularización.
Roberto Valdivieso, vicepresidente de finanzas estructuradas de Hencorp Valores, asegura que "estamos viendo un mayor dinamismo y ese dinamismo requiere liquidez. El auge económico sigue", afirmó Valdivieso, quien agregó que también está percibiendo un mayor interés en el mercado de valores.
“Somos los más pequeños del mercado, pero también somos los que hemos entrado muchos años después que esta figura se conociera y eso es una ventaja.”
Franco Jovel, gerente genera de Atlántida Titularizadora
"La evolución del mercado de valores ha sido bastante dinámica, sobre todo en infraestructura, con montos amplios", señala. Del 100% de las estructuraciones de fondos de titularización que han realizado a la fecha, el 70% son de entidades públicas, como las de la Comisión Ejecutiva Portuaria Autónoma (CEPA), ANDA, Fovial, la Alcaldía de San Salvador y otras municipalidades.
Pero también han participado en la estructuración de fondos de titularización de entidades privadas entre las que destacan el Liceo Francés, que obtuvo $2.5 millones en 2010 y posteriormente, en 2019, la estructuración de un fondo de titularización inmobiliario de Tuscania y el edificio del Campus Tigo.
En 2023 Valdivieso asegura que colocaron alrededor de $100 millones en fondos de titularización y para este año, ya tienen proyectos de otros fondos que sumarían $150 millones.
"En cuanto a infraestructura, vemos bastante dinamismo y eso va a requerir financiamiento", reiteró Valdivieso.
Sin embargo, como titularizadora también están en una búsqueda constante de inversionistas pues el gerente general de Hencorp lamenta que en El Salvador aún hay muy poca cultura del ahorro e inversión lo que requiere de una mayor divulgación de esta herramienta para desarrollar más el mercado.
También es optimista en afirmar que hay otras ventajas que los inversionistas de fuera pueden aprovechar mucho más, como el cobro de impuestos a inversionistas no domiciliados, que en El Salvador solo es del 3% mientras que en otros países de la región, llega a ser de entre el 15% y el 20%.
Hencorp Valores, además, ha ampliado su portafolio de inversiones. Desde mayo pasado constituyó una gestora de fondos de inversión.
En general, Valdivieso afirma que el mercado de valores se sigue desarrollando, sobre todo ahora que se está dando una mayor regionalización.
Más mercado
La última firma en entrar al ruedo de las titularizaciones ha sido Atlántida Titularizadora, que inició en agosto de 2021 a ofrecer sus servicios de estructuración y administración de fondos de titularización.
Actualmente su participación de mercado es del 4%, pero para el gerente general de esta entidad, Franco Jovel, el potencial que tiene esta figura en el país es enorme y creativa, y no duda que su crecimiento será más acelerado en los próximos años, cuando sus operaciones se expandan mucho más y se acoplen al crecimiento económico que se proyecta en el país.
"Nosotros hemos tenido gente que ha venido y nos ha dicho: mire, yo quiero hacer una titularización y a la hora de realizar un análisis de lo que necesita, nos damos cuenta que el costo de la titularización es muy alto y le sugerimos otra fuente de financiamiento", afirmó Jovel.
Aunque pareciera que la división de la Titularizadora se queda sin un cliente, en realidad, el conglomerado (Atlántida) gana la lealtad de un emisor que obtuvo una mejor solución financiera.
Es así que a la fecha, Atlántida Titularizadora tiene, de manera activa, dos fondos: uno, inmobiliario en el que el emisor es el centro comercial Plaza Mundo Usulután; y otro, de titularización de flujos, en el que el emisor es LaGeo, la única generadora de energía con fuente geotérmica en el país.
“Estamos viendo un mayor dinamismo económico y ese dinamismo requiere de liquidez. El auge económico sigue.”
Roberto Valdivieso, vicepresidente de finanzas estructuradas de Hencorp Valores
En el primero de ellos, la titularización es de $16.1 millones, pero esperan llegar a crear un fondo de hasta $21.5 millones.
Esta estructuración es, según Jovel, una emisión de capital, en la que el fondo es el dueño del proyecto, por lo que los contratos de arrendamiento también se hacen con el fondo. La rentabilidad del centro comercial llegará al fondo de titularización y ese se repartirá entre los inversionistas.
En el caso de LaGeo, Jovel afirma que se requerirá de un fondo de $50 millones y que, por ser esta una empresa altamente rentable y gestora de un patrimonio importante del país, ellos buscaban un mecanismo ágil para conseguir capital de trabajo para sus operaciones generales.
"Somos los más pequeños del mercado sin duda alguna, pero también somos los que hemos entrado muchísimos años después de que esta figura se conociera", afirmó Jovel, quien considera esto como una ventaja para el mercado en general, ahora que los inversionistas ya están más familiarizados con la figura.
De acuerdo con Jovel, el interés por este tipo de financiamiento ha sido tal que ya se está gestionando la estructuración de otro fondo con otra empresa y también han recibido interés de otras tres más.
En general, Jovel, ve un mercado de valores cada vez más dinámico, que se está regionalizando, es decir, ampliando las plazas en las que puede operar. Aunque también reconoce que los retos siguen siendo los mismos: una mayor divulgación de estas herramientas bursátiles que permita a todos los actores (emisores e inversionistas) hacer mejor uso de sus valores y lograr mejores retornos.